Налог на недвижимость в США по штатам: полное руководство 2025 года

Налог на недвижимость в США: полное руководство 2025 года

В Соединенных Штатах Америки налогообложение недвижимости имеет свои особенности и значительно отличается от российской системы. Налоги на недвижимость являются основным источником финансирования местных бюджетов и варьируются в зависимости от штата, округа и даже города. Для тех, кто планирует приобрести недвижимость в США или уже является ее владельцем, важно разобраться в тонкостях налоговой системы.

Особенности налоговой системы США

Налоговая система США является трехуровневой и включает федеральные налоги, налоги штата и местные налоги. В США действует принцип параллельности, поэтому один доход может облагаться как на федеральном уровне, так и на уровне штата или местном уровне.

На федеральном уровне не существует налога на имущество, но в большинстве штатов налоги на собственность взимаются с владельцев как жилой, так и коммерческой недвижимости. Ставки налога на недвижимость различаются в зависимости от местоположения и типа собственности.

Основные виды налогов на недвижимость в США

Property Tax (Налог на недвижимость)

Налог на недвижимость (Property Tax) — это ежегодный налог, который уплачивается владельцами всей недвижимости в США. Он составляет около 1-2% от стоимости владения. Этот налог идет на финансирование местных нужд, таких как:

• Образовательные учреждения
• Работа полиции и пожарных служб
• Медицинские службы
• Инфраструктура округа или города
• Библиотеки и парки

В большинстве штатов налог на недвижимость рассчитывается на основе оценочной стоимости имущества. Оценка проводится местными налоговыми органами периодически.

Property Transfer Tax (Налог на передачу собственности)

Это налог, взимаемый при переходе права собственности на недвижимость от одного лица к другому. Обычно его платит продавец после передачи покупателю документов на владение собственностью. Размер налога может быть определен как фиксированная сумма или как процент от стоимости недвижимости.

Capital Gains Tax (Налог на прирост капитала)

Налог на прибыль от продажи недвижимости взимается с разницы между ценой покупки и продажи имущества. В США различают краткосрочный и долгосрочный прирост капитала:

• Краткосрочный прирост капитала (собственность продана менее чем через год после приобретения) облагается по ставкам обычного дохода
• Долгосрочный прирост капитала (собственность продана через год или более после приобретения) облагается по более низким ставкам: 0%, 15% или 20%, в зависимости от уровня дохода

Дополнительно взимается 3,8% налога на чистый инвестиционный доход для лиц с высоким доходом (более $200,000 для одиночных налогоплательщиков).

Налоги на недвижимость по штатам

Ставки налога на недвижимость существенно различаются между штатами США. Рассмотрим штаты с самыми низкими и высокими налоговыми ставками.

Штаты с самыми низкими налогами на недвижимость

По данным на 2024 год, самые низкие эффективные ставки налога на недвижимость имеют следующие штаты:

1. Гавайи — 0,29%
2. Алабама — 0,42%
3. Колорадо — 0,51%
4. Невада — 0,53%
5. Юта — 0,54%
6. Южная Каролина — 0,55%
7. Западная Виргиния — 0,57%
8. Округ Колумбия — 0,58%

В Алабаме, например, собственник дома стоимостью $137,200 платит всего $572 налога в год.

Штаты с самыми высокими налогами на недвижимость

Самые высокие ставки налога на недвижимость зафиксированы в следующих штатах:

1. Нью-Джерси — 2,47%
2. Иллинойс — 2,30%
3. Нью-Гэмпшир — 2,20%
4. Коннектикут — 2,00%
5. Вермонт — 1,90%
6. Техас — 1,80%
7. Нью-Йорк — 1,72%

Например, в Нью-Джерси за дом стоимостью $205,000 владельцы платят более $5,000 в год, а если цена недвижимости около $328,000, то свыше $8,000.

Особенности налогообложения в различных штатах

Калифорния и Пропозиция 13

Калифорния известна своей Пропозицией 13, которая значительно влияет на систему налогообложения недвижимости в штате:

• Максимальная налоговая ставка ограничена 1% от оцененной стоимости недвижимости
• Оцененная стоимость может увеличиваться не более чем на 2% в год, если не произошло смены владельца или значительной реконструкции
• При продаже недвижимость переоценивается по рыночной стоимости, что приводит к значительному увеличению налога для нового владельца

Эта система создает серьезную разницу в налоговых платежах между давними владельцами недвижимости и новыми покупателями. Например, если дом был куплен в 2004 году за $1 миллион, его текущий налог составляет около $19,300, хотя рыночная стоимость выросла до $2,5 миллиона. Новый покупатель заплатил бы за тот же дом около $32,500 в год.

Техас

Техас имеет одни из самых высоких ставок налога на недвижимость в США — в среднем 1,63%, что значительно выше национального среднего показателя в 0,90%. Типичный домовладелец в Техасе платит около $3,872 в год в виде налога на недвижимость.

В Техасе налоги на недвижимость являются основным источником финансирования местных органов власти. В общей сложности около 4,000 местных организаций могут собирать налоги на недвижимость в Техасе, включая города, округа и школьные округа.

Флорида

Флорида привлекательна для инвесторов благодаря низким налогам и отсутствию подоходного налога. Налог на недвижимость во Флориде составляет около 1%. В этом штате не взимается налог на покупку и продажу недвижимости.

Налог на продажу недвижимости

При продаже недвижимости в США владелец может столкнуться с налогом на прирост капитала (Capital Gains Tax). Этот налог рассчитывается как разница между ценой продажи и первоначальной стоимостью приобретения, с учетом затрат на улучшение недвижимости.

Льготы при продаже основного жилья

Существуют значительные налоговые льготы для тех, кто продает свое основное жилье:

• Физические лица могут исключить до $250,000 прироста капитала от налогообложения
• Супружеские пары, подающие совместную декларацию, могут исключить до $500,000

Для получения этой льготы необходимо соблюдение следующих условий:

• Недвижимость должна быть основным местом жительства
• Владелец должен проживать в доме как минимум 2 из последних 5 лет перед продажей

Налогообложение для нерезидентов

Для нерезидентов США, продающих недвижимость, действуют особые правила:

• Удерживаемый налог для продавцов-нерезидентов составляет 10% от вырученной суммы
• Нерезиденты обязаны уплатить налог по ставке 30% от валового дохода от аренды без возможности вычета расходов
• Если нерезидент активно управляет недвижимостью, доход может рассматриваться как активный, и применяется прогрессивная шкала налогообложения

Порядок расчета и уплаты налога на недвижимость

Процесс расчета и уплаты налога на недвижимость в США включает следующие этапы:

1. Оценка недвижимости — местные налоговые органы проводят оценку стоимости недвижимости периодически, обычно каждые несколько лет
2. Определение ставки — на основе оценочной стоимости недвижимости и местных налоговых ставок рассчитывается сумма налога
3. Уведомление о налогах — владелец получает уведомление о сумме налога и дате его уплаты
4. Уплата налога — налог обычно выплачивается один или два раза в год, в зависимости от штата. Многие домовладельцы платят налог через эскроу-счет, связанный с их ипотекой
5. Штрафы за неуплату — при несвоевременной уплате налога начисляются пени и проценты

Налоговые льготы и исключения

Homestead Exemption (Льгота на основное жилье)

Во многих штатах существует льгота на основное жилье (Homestead Exemption), которая позволяет уменьшить налогооблагаемую стоимость недвижимости. Например, в Техасе эта льгота ограничивает ежегодный рост налогооблагаемой стоимости недвижимости до 10%.

Льготы для особых категорий граждан

В некоторых штатах предоставляются дополнительные льготы для:

• Пенсионеров
• Ветеранов
• Инвалидов
• Малоимущих семей

Например, местное самоуправление может предоставить дополнительное освобождение от налога на землю пенсионерам (до 0,15 га) и репрессированным — в размере всей находящейся в пользовании земли жилой застройки.

Изменения в налогообложении недвижимости в 2024-2025 годах

Обновления налоговых ставок и вычетов

На 2024 год Налоговая служба США (IRS) обновила ставки налогов и вычеты с учетом инфляции:

• Для индивидуальных налогоплательщиков стандартный вычет составит $14,600
• Для семей, подающих совместную декларацию — $29,200
• Для глав семейств — $21,900

Ставки федерального подоходного налога на 2024 год

Ставки федерального подоходного налога на 2024 год для лиц, не состоящих в браке:

В некоторых штатах происходят изменения в системе налогообложения недвижимости:

• В Техасе недавно были приняты крупнейшие сокращения налогов на недвижимость в истории
• В пяти штатах предлагаются налоговые льготы, кредиты или скидки: Колорадо, Индиана, Пенсильвания, Техас и Висконсин
• В некоторых округах наблюдается значительный рост налогов на недвижимость, например, в Остине и округе Трэвис в 2024 году налоги выросли на 20%

Заключение

Налогообложение недвижимости в США представляет собой сложную систему, которая существенно отличается в разных штатах и даже городах. Понимание особенностей налоговой системы США критически важно для тех, кто планирует приобрести недвижимость в этой стране или уже является ее владельцем.

При покупке недвижимости в США необходимо учитывать не только стоимость самого объекта, но и потенциальные налоговые расходы, которые будут возникать ежегодно. Для минимизации налоговых обязательств рекомендуется консультироваться с профессиональными налоговыми специалистами, знакомыми с особенностями налогообложения в конкретном штате и местности.

Сама система налогообложения недвижимости в США постоянно эволюционирует, и важно следить за изменениями в законодательстве, особенно для тех, кто владеет недвижимостью в нескольких штатах или планирует инвестиции в американскую недвижимость в ближайшем будущем.